1、百強(qiáng)房企前5月大縮水：6成0拿地 僅3家銷售額超千億元

盡管樓市利好政策不斷加碼，但無論是開發(fā)商還是購房者對市場信心仍不足。市場何時觸底反彈是業(yè)界都在期盼的事情。

樓市利好政策加碼的5月份，市場并未出現(xiàn)拐點。

記者根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，今年前5個月，百強(qiáng)房企累計實現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權(quán)益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。

前5個月，銷售額超千億元房企僅碧桂園、萬科、保利發(fā)展3家，較去年同期減少12家；超百億元房企有70家，較去年同期減少48家。

從5月單月業(yè)績表現(xiàn)看，百強(qiáng)房企全口徑銷售額為5192億元，環(huán)比增長5.5%；同比下降59.8%。TOP50強(qiáng)房企中，除越秀地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)外，其余房企銷售額均同比下滑。

這些數(shù)據(jù)都說明，樓市銷售仍面臨不小的壓力。6月份，是房企沖刺半年度業(yè)績目標(biāo)的最后一個月，目前來看整體市場信心并不足。

中信證券研究報告認(rèn)為，個別資金緊張的開發(fā)企業(yè)存在出現(xiàn)信用風(fēng)險的可能，同時，疫情仍可能在局部地區(qū)出現(xiàn)反彈。房企盈利能力已經(jīng)受到很大影響，預(yù)計2022年中報業(yè)績很可能承受壓力。

百強(qiáng)房企業(yè)績大調(diào)整

龍頭房企的銷售壓力不小。

數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，銷售額排名TOP 10、TOP 11~30和TOP 31~50房企累計全口徑銷售額分別同比下降42.7%、52.1%及64%；權(quán)益銷售額分別同比下降42.9%、51.3%、57.1%。

1~5月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別以2012億元、1673億元和1592億元繼續(xù)占據(jù)銷售榜前三甲，但與2021年同期碧桂園、萬科、恒大合計銷售9142億元相比，共縮水了3865億元，同比下滑幅度為42%。

市場分化下，不同陣營企業(yè)數(shù)量產(chǎn)生了較大變化。

百強(qiáng)房企中，千億元規(guī)模以上房企有3家，較去年同期減少12家，為幾個陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759億元；第一陣營（500億~1000億元）和第二陣營（300億~500億元）企業(yè)分別為9家和11家，較去年同期減少10家、10家；第三陣營（200億~300億元）企業(yè)為12家，減少3家；第四陣營（100億~200億元）企業(yè)共33家，較去年同期增加3家。

百強(qiáng)房企銷售門檻從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。最典型的是中國恒大，去年前5月銷售額為2868億元，今年前5月僅賣出了174億元，同比下滑93.9%；在百強(qiáng)房企排名中從第三名降至49名。

前5月銷售額同比降幅超過70%的還有陽光城、正榮集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中南置地；降幅在50%~70%的有22家，如富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、祥生集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、華僑城、弘陽地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、融創(chuàng)中國等。

從5月單月業(yè)績表現(xiàn)看，有2家房企銷售額實現(xiàn)同比增長，分別是越秀地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。1~5月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額346億元，同比減少15.6%；5月單月銷售額為99億元，同比增長20.7%。

這次，萬達(dá)集團(tuán)重新躋身TOP50強(qiáng)房企陣營，前5月實現(xiàn)銷售額186億元，同比增長48.1%。

從5月銷售額環(huán)比變動來看，TOP50強(qiáng)房企中31家房企出現(xiàn)環(huán)比增長；建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建、美的置業(yè)環(huán)比漲幅超過50%。

在公開披露年度銷售目標(biāo)的規(guī)模房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%，業(yè)績表現(xiàn)較去年同期遜色很多。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)“國進(jìn)民退”在銷售端也愈發(fā)明顯。TOP50強(qiáng)房企中，國企和民企前5個月全口徑銷售額分別為1716億元、2709億元，環(huán)比分別增加15.9%、3.2%；同比分別下滑37.4%、64.2%，降幅分別較前值縮小6.3個基點、擴(kuò)大1個基點。

中泰證券分析師陳立認(rèn)為，國企表現(xiàn)優(yōu)于民企反映了其較強(qiáng)的拿地能力及融資能力。由于去年二輪集中供地以來，央企國企持續(xù)為拿地主力，預(yù)計央企國企市場占有率將進(jìn)一步提升。

6成百強(qiáng)房企零拿地

銷售回款情況直接決定房企投資力度。銷售壓力下，房企拿地投資規(guī)模亦出現(xiàn)大幅收縮。

據(jù)中指院統(tǒng)計，前5個月，百強(qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個月擴(kuò)大8.8個百分點。百強(qiáng)房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過6成房企一塊地未拿。

國企、央企仍然是今年土地市場“主力軍”，絕大部分民企則繼續(xù)“隱身”，只有一些區(qū)域深耕民企表現(xiàn)較為突出，如濱江集團(tuán)、大家房產(chǎn)等。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前5個月，萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國占據(jù)新增土地貨值前5強(qiáng)。其中，萬科地產(chǎn)以累計新增貨值865億元占據(jù)榜單第一；華潤置地、中海地產(chǎn)緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為849億元和616億元。

龍頭房企拿地座次出現(xiàn)明顯調(diào)整。萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力拿地的同時，融創(chuàng)中國、綠地控股等則暫未有土地入賬。

從布局城市等級來看，二線城市成為房企最為熱衷的區(qū)域，尤其是22個熱點城市，其中又以長三角區(qū)域為拿地重中之重。數(shù)據(jù)顯示，TOP50強(qiáng)重點房企前5個月在二線城市拿地占比超過60%。

與4月杭州、深圳等城市土地拍賣火熱氛圍相比，5月份有6個城市完成集中土地拍賣，但整體熱度卻在降溫。其中，蘇州首輪集中供地中，土地成交平均溢價率僅3%，廣州平均溢價率僅有1.2%，濟(jì)南和無錫溢價率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土地拍賣也明顯遇冷。

5月單月，50強(qiáng)房企拿地金額不足400億元，同比環(huán)比分別下降95%和70%。

盡管樓市利好政策不斷加碼，但無論是開發(fā)商還是購房者對市場信心仍不足。市場何時觸底反彈是業(yè)界都在期盼的事情。

2、百強(qiáng)房企前5月業(yè)績規(guī)模同比腰斬，這是什么原因造成的？

根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)在前5個月的業(yè)績規(guī)模同比幾乎上下降了50%左右，造成這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾個方面：

疫情帶來的影響是引起房地產(chǎn)業(yè)績規(guī)模大幅縮水的主要原因之一。從疫情剛開始的時候，房地產(chǎn)的行情就已經(jīng)陸續(xù)變得不好，特別是在近段時間以來的疫情，讓人們的經(jīng)濟(jì)更加是雪上加霜，當(dāng)人們的買房欲望不高，人的經(jīng)濟(jì)來源相當(dāng)不穩(wěn)定時，就會有很多人選擇延遲買房或不買房，當(dāng)大規(guī)模的人都降低了買房的欲望之后，房地產(chǎn)行業(yè)及時舉行大規(guī)模的宣傳促銷活動，也難以達(dá)到疫情之前的銷售成績。想要穩(wěn)定業(yè)績甚至提升，就要想辦法穩(wěn)定整個社會市場的經(jīng)濟(jì)，只有經(jīng)濟(jì)好了，人們才愿意花更多的錢去買房子。

還有很多爛尾樓也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績規(guī)模下降的原因之一。根據(jù)國內(nèi)爛尾樓的城市排名來看，鄭州排名第一，平均每4棟樓盤就有一棟爛尾，大規(guī)模的爛尾樓讓很多買房的人都失去了底氣。當(dāng)消費者與開發(fā)商之間的信任缺失，買房的動力就會不足，要想解決這一問題，首先開發(fā)商一定要遵循相關(guān)的法律法規(guī)，如期交付房子給客戶，確保城市的爛尾樓現(xiàn)象越來越少，以此來促進(jìn)業(yè)績規(guī)模的擴(kuò)大化。

二手房市場的規(guī)模擴(kuò)大也是主要原因之一。很多地區(qū)都放寬了購房的限購政策，因此二手房的市場也得到了充分的釋放，相較于一手房來說，二手房的市場規(guī)模更大，交易的手續(xù)會更加方便，人們也愿意去花更少的價錢來購買，地段比較好的二手房。這就導(dǎo)致了很多剛蓋好的一手房沒有辦法銷售出去，造成了庫存房業(yè)績規(guī)模因此開始下降。

3、為什么大家都不敢買房了？

過去二十年里，只要有錢，買房一直是老百姓的第一選擇。

不過就當(dāng)前來看，情況似乎發(fā)生了變化，房子不再是老百姓的心頭好，房產(chǎn)銷售低迷也已成為國內(nèi)穩(wěn)增長的主要拖累項。

在此背景下，今年以來房地產(chǎn)銷售刺激政策頻出，但受“買漲不買跌”的慣性影響，很多剛需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道當(dāng)下應(yīng)該買房還是再等一等。

一、量價齊跌，觀望氛圍濃厚

從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售已出現(xiàn)量價齊跌的局面。

2022年1月~5月，全國商品房累計銷售面積同比下滑23.6%，四五月份降幅明顯擴(kuò)大。高頻數(shù)據(jù)顯示，2022年4月1日~6月15日，30大中城市合計成交面積同比下滑47.3%。

需要注意的是，相比受疫情影響城市，基本未受疫情影響的城市商品房銷售降幅也不遑多讓，因此，疫情并非住房銷售快速下滑的主因。

從70大中城市二手住宅價格數(shù)據(jù)看，一線城市仍保持正增長，三線和二線城市房價均已出現(xiàn)同比下跌。2022年5月，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別為：1.7%、-1.7%、-3.2%。

受量價齊跌影響，房地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)快速下滑。

2022年5月，全國百強(qiáng)房企實現(xiàn)全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%，降幅較上月擴(kuò)大0.7個百分點，繼續(xù)創(chuàng)近年來新低；單月銷售金額超百億的開發(fā)商僅14家。

事實上，為穩(wěn)住地產(chǎn)預(yù)期，2022年以來，從地方到中央，地產(chǎn)放松力度不斷強(qiáng)化。

全國層面看，5年期LPR累計下調(diào)0.2%，首套房貸款利率下限調(diào)整為5年期LPR減20個基點至4.25%，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等。

地方層面則綜合采取多種放松手段，包括但不限于放松限購、限貸、限售，提高公積金額度，降低首付比例、購房補(bǔ)貼，多孩家庭購房支持，人才購房政策等，且城市能級逐步從三四線向一二線城市擴(kuò)展。

但從政策效果上看，商品房銷售數(shù)據(jù)并未明顯改善。

對于投資購房群體，持續(xù)受房住不炒政策壓制，缺乏購房動力。截至目前，盡管多地放松地產(chǎn)政策，但房住不炒仍是底線，政策面既希望地產(chǎn)銷售復(fù)蘇以帶動消費回暖、對沖經(jīng)濟(jì)下行，又不希望、不支持房價重回快速上漲態(tài)勢。

既然房價不會快速上漲，投資購房群體就缺乏購房動力。

對于剛需、改善性需求而言，限購、限貸、降低首付比例和房貸利率都有效果，但受疫情期間居民收入增幅放緩和房價下跌預(yù)期影響，剛需群體的觀望情緒濃厚。

4、世茂集團(tuán)：10億美元債違約，收到銀團(tuán)支持函，房企為何頻頻暴雷？

，世茂集團(tuán)公示稱，公司于7月3日期滿的10億美金公募基金債卷無法開展利息還款，公司因沒法按期履行債務(wù)責(zé)任向相關(guān)方值此最真摯的歉疚，與此同時公司將果斷保持項目施工及業(yè)務(wù)流程經(jīng)營的平穩(wěn)，以求造就資源優(yōu)勢處理整體利益相關(guān)方一同關(guān)心的事情。

世茂集團(tuán)在公示中稱，自2021年后半年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)的條件產(chǎn)生變化，累加以往幾個月疫情影響，公司的經(jīng)營遭受不利影響。上半年度前五個月合同銷售總額顯著下降。

在這里前提下，公司積極主動采用了多種方法減輕流動性工作壓力，修復(fù)和確保公司的生產(chǎn)制造經(jīng)營，主要包括就目前股權(quán)融資商議貸款展期及免除、盡量減少對項目施工及運營的影響、加速市場銷售及資金回籠，及其積極主動處置資產(chǎn)等。

公開信息表明，世茂集團(tuán)自2019起取得成功售賣香港維港匯新項目股份、黃浦路229號土地、廣州亞運城股份、上海外灘茂悅大酒店等財產(chǎn)；據(jù)貼近世茂的人員表露，2022年至今公司又相繼售賣上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20處財產(chǎn)，填補(bǔ)經(jīng)營性現(xiàn)金流量，復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保生產(chǎn)制造經(jīng)營平穩(wěn)。

盡管不斷勤奮改進(jìn)流動性，但受限于股權(quán)融資銷售市場的可變性及其總體經(jīng)營及資產(chǎn)情況，目前公司仍面臨很大的流動性工作壓力，因而發(fā)生海外負(fù)債沒法按期兌現(xiàn)的狀況。

除此美元債之外，公司也一直與其它海外負(fù)債的有關(guān)債務(wù)人維持充分的會話，以求盡早達(dá)到友善的解決方法；截止到本公示時間，公司收到了來源于2018，2019銀團(tuán)大部分參貸行開具的書面形式適用函，表明其正常情況下適用公司再次討論改制方案，并想要與公司協(xié)作，不影響公司的正常的經(jīng)營，并不經(jīng)意采用法律法規(guī)行為。公司尚未接到海外債務(wù)人一切加快還貸通告。

據(jù)公示，世茂已聘用鐘港資產(chǎn)做為稅務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所做為律師顧問，探尋有效的解決方法，以盡早達(dá)到全部利益相關(guān)方的最佳方案。

由于我國對平穩(wěn)房地產(chǎn)業(yè)身心健康井然有序發(fā)展趨勢相繼釋放出來支持政策和數(shù)據(jù)信號，行業(yè)市場有一定的轉(zhuǎn)暖。房企排名資料顯示，百強(qiáng)房企市場銷售5月止跌回升，同比增長率約5%，6月同比明顯提高61.2%，除此之外同期相比下滑逐漸下挫；依據(jù)房企排名數(shù)據(jù)信息，世茂集團(tuán)6月市場銷售同比增長率亦達(dá)55.5%。

世茂表明，伴隨著政府部門相關(guān)政策的傳遞及落地式，堅信公司的銷售情況將進(jìn)一步穩(wěn)中有進(jìn)。秉著積極主動承擔(dān)的心態(tài)，公司將把握銷售市場恢復(fù)突破口，依靠牢靠的資產(chǎn)質(zhì)量和業(yè)務(wù)流程優(yōu)點，井然有序加速復(fù)工復(fù)產(chǎn)及推貨節(jié)奏感，保持項目施工及業(yè)務(wù)流程經(jīng)營的平穩(wěn)，充足確保項目交付，并再次盡最大努力推動銷售回款、積極主動處置資產(chǎn)、尋找負(fù)債貸款展期及引進(jìn)戰(zhàn)略投資，以減輕現(xiàn)階段流動性難題。

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